مالیات بر نقل و انتقال املاک

مالیات بر نقل و انتقال املاک

مالیات نقل و انتقال املاک یکی از انواع مالیات محسوب می‌شود. افرادی که در زمینه کسب‌و‌کار فعالیت دارند، با انواع مختلف مالیات آشنا هستند. این در حالی است که مالیات بر نقل و انتقال املاک، شامل حال بسیاری از افراد می‌شود. حتی ممکن است این افراد، در زمینه کسب‌و‌کار فعالیت نداشته باشند. در هر صورت هر کس که ملکی را انتقال دهد، موظف به پرداخت مالیات خواهد بود. به این مالیات، مالیات نقل و انتقال املاک گفته می‌شود. در ادامه این مطلب از بلاگ آموزشگاه حسابداری حسابداران خبره شما را با نحوه محاسبه مالیات املاک مسکونی و مالیات نقل و انتقال ملک در سال جدید آشنا خواهیم کرد.

تمام معاملات املاک باید در دفترخانه رسمی انجام شد

در همین رابطه بخوانید: حسابداری مالیاتی چیست؟

مالیات بر نقل و انتقال املاک چگونه محاسبه می گردد؟

ثبت حسابداری مالیات نقل و انتقال املاک چگونه است؟ مالیات ملک تجاری و مسکونی با هم تفاوت دارند. به همین خاطر نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک هر کدام از انواع املاک را عرفی خواهیم کرد:

1- مالیات ملک تجاری

اگر شخصی بخواهد سرقفلی مغازه یا مالکیت ملک تجاری خود را در ازای دریافت وجه نقد واگذار نماید، باید 2% از مبلغ دریافتی را به‌عنوان مالیات به دولت پرداخت نماید. به این ترتیب در ازای فروش یک سرقفلی به ارزش 10 میلیارد، فرد باید 200 میلیون تومان به‌عنوان مالیات به دولت پرداخت کند.

2- مالیات منزل مسکونی

در صورتی که فردی بخواهد ملک مسکونی خود را بفروشد و در ازای آن وجه نقد دریافت کند، باید 5% از مبلغ ارزش معاملاتی را به‌عنوان مالیات به دولت پرداخت نماید. یعنی اگر یک فرد خانه‌ای به ارزش 1 میلیارد تومان داشته باشد، موظف به پرداخت 50 میلیون تومان مالیات خواهد شد.

نرخ مالیات نقل و انتقال املاک 

محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک در سال جدید هنوز بر اساس نرخ سال قبل انجام می‌شود. پس تغییرات در سال جدید اعمال نشده است. مالیات ملک تجاری 2% و مالیات نقل و انتقال املاک 5% کل مبلغ معامله خواهد بود.

عقد معامله صوری و معامله به قصد فرار از مالیات، می‌تواند جریمه‌های زیادی برای هر دو طرف به همراه داشته باشد

روش کاهش مالیات نقل و انتقال ملک در سال جدید

بسیاری از افراد برای این‌که مالیات کمتری برای نقل و انتقال املاک پرداخت کنند، به‌صورت سوری در دفتر اسناد رسمی کشور و بیعنامه، مبلغی را کمتر به‌عنوان وجه مورد معماله اعلام می‌کنند.

سازمان ثبت و بازرسان امور مالیاتی، در همکاری مستقیم با سازمان مسکن و شهرسازی هستند. در صورتی که مبلغ از بهای واقعی ملک بسیار کمتر باشد، این موضوع را بازرسان تشخیص می‌دهند. در این مواقع، مبلغ عرف منطقه را به‌عنوان مبلغ کل در نظر می‌گیرند و مالیات بر املاک را بر همان اساس محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک انجام می‌دهند. 

حالا بگذارید متن صریح ماده 59 قانون مالیات‌های مستقیم را بررسی کنیم: 

"نقل و انتقال قطعی املاک به ماخذ ارزش معاملاتی و به نرخ پنج درصد (5%) و همچنین انتقال حق واگذاری محل به ماخذ وجوه دریافتی مالک یا صاحب حق و به نرخ دو درصد (2%) در تاریخ انتقال از طرف مالکان عین یا صاحبان حق مشمول مالیات می‌باشد."

یعنی در هنگام معامله خانه و فروش ملک، مبلغ دریافتی فروشنده اهمیتی در تعیین میزان مالیات ندارد. بلکه طبق قانون مالیات‌های مستقیم ماده 59، ارزش معاملاتی ملک، ملاک محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک است. بر همین اساس، مالیات 2% و 5%، محاسبه می‌شود. 

همچنین ایجاد بیعنامه سوری می‌تواند مشکلات بسیاری را برای فروشنده ایجاد کند و سند قانونی برای دریافت مبلغ واقعی در دست نخواهد داشت. پس بهتر است برای این‌که مبلغ کمتری برای مالیات پرداخت کنید، خودتان را در معرض خطرات معامله قرار ندهید. این موضوع حتی درباره نقل و انتقال سرقفلی نیز صدق می‌کند. سرقفلی هر ملکی یک عرف خاص دارد. در صورتی که مبلغ آن خیلی از عرف کمتر اعلام شود، بازرسان مالیاتی با تحقیقات و استعلام از وزارت‌خانه، مبلغی را به‌عنوان عرف در نظر می‌گیرند و سپس مالیات را بر همان اساس محاسبه خواهند کرد.

عدم ثبت حسابداری مالیات نقل و انتقال املاک هم می‌تواند در کاهش مالیات کلی شرکت یا فردی موثر باشد. اما در نظر بگیرید که در صورت مشاهده این کار توسط حسابرسان مالیاتی، قطعا مشمول جریمه های سنگین خواهید شد. بنابراین محاسبه مالیات منزل مسکونی و مالیات بر فروش ملک را در دستور کار همیشگی داشته باشید.

برای محاسبه آنلاین مالیات فروش ملک، باید مدارک زیر را در دست داشته باشید.

مدارک لازم جهت پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک

• ارائه آدرس دقیق ملک؛
• ارائه نقشه و کروکی محل؛
• استعلام دفترخانه همراه ‌با ذکر نام کامل خریدار؛
• کپی اسناد مالکیت شامل رسمی یا قراردادی و یا اجاری؛
• کپی گواهی شهرداری؛
• کپی صورت ‌مجلس تفکیکی در صورت وجود؛
• کپی شناسنامه خریدار یا خریداران؛
• کپی شناسنامه فروشنده یا فروشندگان؛
• کپی پشت و رو از کارت ملی خریدار یا خریداران؛
• کپی پشت و رو کارت ملی فروشنده یا فروشندگان
• کپی پروانه ساختمان؛
• کپی  جواز پایان کار؛
• کپی حصر وراثت در صورتی که ملک موروثی باشد؛
• ارائه گواهی واریز مالیات بر ارث یا همان ‌فرم ۱۹؛

قانون معافیت پرداخت مالیات منزل مسکونی

بررسی قانون معافیت پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک

همیشه در خصوص مالیات، معافیت مالیاتی هم وجود دارد. در زمینه مالیات نقل و انتقال املاک نیز امکان دریافت معافیت مالیاتی وجود خواهد داشت. در ادامه مواردی که شامل قانون معافیت مالیات نقل و انتقال املاک می‌شوند را با هم بررسی می‌کنیم.

• اولین نقل و انتقال قطعی املاک مسکونی با قیمت متوسط و ارزان که ظرف مدت 10 سال از تاریخ تصویب این قانون بر اساس ضوابط و قیمت‌هایی که از جانب وزارتخانه مسکن و شهرسازی تعیین می‌نمایند، احداث و حداکثر در مدت 1 سال از تاریخ انقاضی مدت مهلت اجرای برنامه احداث که از طرف وزارت مسکن و شهرسازی یا شهرداری منطقه تعیین می‌شود، منتقل گردد. این نوع املاک از پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک معافیت خواهند داشت.
• اگر یک ملک در فهرست آثار ملی ایران قرار داشته باشد و به سازمان میراث فرهنگی منتقل شود، معاف از پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک خواهد بود. اگر این املاک در دست اشخاص باقی بمانند، از 50% مالیات بر درآمد املاک معاف خواهند بود؛
• زمین‌هایی که به وسیله سند عادی یا همان مباعی نامه فروخته شده باشند و مالک نیز در آن زمین ساختمان ساخته باشد، در زمان فروش و تنظیم هرگونه سند رسمی، به شرط آنکه شهرداری منطقه یا مراجع دولتی و قضایی تأیید کنند، ارزش ساختمان در محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک محسوب نخواهد شد؛
• اگر بعد دریافت مالیات نقل و انتقال املاک، معامله به هر دلیل به هم بخورد، ادره امور مالیاتی کشور باید با درخواست مودی و همچنین تأیید دفتر اسناد رسمی مبنی بر عدم ثبت معامله ظرف 15 روزه از تاریخ اعلام دفتر اسناد رسمی، مالیات را مسترد نماید؛
• املاکی که در اجرای ماده قانون 42 قانون ثبت مصوب مرداد ماه سال 1320 و اصطلاحات بعدی آن به مالکیت دولت درآمده‌اند، از پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک معاف هستند؛
• در خصوص املاک اوقافی، مستاجر فقط نسبه به عرصه که همان مساحت کل زمینی که ساختمان در آن قرار دارد، مشمول مالیات مالیات نقل و انتقال املاک خواهد شد؛
• در خصوص املاکی که بر اساس عرف در تصرف شخصی قرار دارند و سند مالکیت موجود نیست، همانند املاک دستدارمی، متصرف همانند مالک خواهد بود. در این شرایط باید مالیات نقل و انتقال املاک پرداخت شود و مشمول معافیت نخواهد بود.

سخن پایانی

با تمامی قوانین و قواعد مالیات نقل و انتقال املاک آشنا شدید. به یاد داشته باشید که حتماً این مبلغ را باید به اداره امور مالیاتی کشور تسلیم کنید. در غیر این صورت با شما برخورد می‌شود. در حال حاضر مبلغ مالیات در املاک مسکونی 5% مبلغ کل و در املاک تجاری 2% مبلغ کل مورد معامله خواهد بود. این مبلغ هم از زمین، هم از ساختمان و هم از سرقفلی دریافت می‌شود. در صورتی که مبلغ مورد معامله را کمتر از واقعیت اعلام کنید، این موضوع را اداره امور مالیاتی متوجه شده و مبلغی را به‌عنوان عرف برای معامله در نظر می‌گیرد. سپس مبلغ مالیات بر همان اساس محاسبه خواهد شد.

اطلاع از این قوانین برای حسابدارانی که کار نقل و انتقال دارایی های منقول و غیرمنقول شرکت رو انجام می‌دهند، الزامی است. از طرف دیگر، حسابداران و حسابرسانی که وظیفه بررسی و رسیدگی به امور مالی شرکت‌های ورشکسته و غیرورشکسته را دارند، باید با نحوه تسویه حساب شرکت با سازمان امور مالیاتی آشنا باشند. در دوره حسابداری مالیاتی می‌توانید با تمامی این قوانین آشنا باشید. البته تغییرات قوانین مالیات در پایان هر سال، شما را ملزم به این می‌کند که همیشه اخبار و اصلاحات قانون را زیر نظر داشته باشید.

به اشتراک بگذارید: