ماده 53 قانون مالیات های مستقیم (اصلاحیه 94)
ماده 53 قانون مالیاتهای مستقیم از جمله مفاد قانونی است که تمامی مدیران مالی باید آن را به‌خوبی بدانند تا دچار مشکلات مرتبط در این زمینه نشوند. این ماده قانون مربوط به مالیات املاک است. اما چه چیزهایی در محاسبه این نوع از مالیات، دخیل است؟ فرمول محاسبه آن چیست؟ در ادامه این مطلب از بلاگ آموزشگاه حسابداری پکت، شما را با این ماده قانون آشنا خواهیم کرد.
تعریف ماده 53 قانون مالیاتهای مستقیم به‌صورت ساده
بر اساس ماده 53 قانون مالیاتهای مستقیم، درآمد مشمولان مالیات املاکی که به اجاره واگذار می‌شوند، شامل کل مال الاجاره اعم از نقدی و غیرنقدی بعد از کسر 25 درصد بابت هزینه‌ها و استهلاک و تعهدات مالت در مقابل مورد اجاره است. زمانی که موجر مالک نباشد، درآمد مشمول مالیاتی وی شامل مابهالتفاوت اجاره دریافتی و پرداختی بابت ملک مورد اجاره خواهد بود. این قانون برای خانه‌های سازمانی متعلق به اشخاص حقوقی در صورتی که مالیات آنها بر اساس دفاتر قانونی تشخیص شود، صادق نخواهد بود.
بر اساس ماده 53 قانون مالیاتهای مستقیم، 25 درصد کل مبلغ برای هزینه استهلاک کسر خواهد شد. به این ترتیب موجر می‌تواند این مقدار هزینه را کنار بگذارد تا در آینده بتواند از منبع آن، هزینه‌های استهلاک و تعمیرات را پرداخت کند. البته این در شرایطی است که موجر مالک باشد. همچنین اشخاص حقیقی از این قاعده مستثنی هستند. پس فقط اشخاص حقوقی می‌توانند از این قانون استفاده کنند. هر سال جدول استعلام تغییر پیدا می‌کند و مشمولان مالیاتی باید بر اساس این جدول عمل کنند.
ماده 53 قانون مالیات های مستقیم درباره چه چیزی صحبت می‌کند؟
تفسیر دقیق ماده 53 قانون مالیاتهای مستقیم
در بخش قبلی به‌صورت ساده و عامیانه ماده 53 قانون مالیاتهای مستقیم را شرح دادیم. حال نوبت به این می‌رسد که کمی این قانون را بهتر تفسیر کنیم. درآمد مشمولین مالیات در خصوص اجاره دست اول مالک مورد وقف یا حبس بر اساس این ماده قانون محاسبه خواهد شد. در رهن تصرف، فردی که ملک را رهن داده است، بر اساس مقررات این فصل مشمول مالیات میشود. وقتی که موجر مالک نباشد، درآمد مشمول مالیات شامل مابهالتفاوت اجاره دریافتی و پرداختی ملک مورد اجاره خواهد بود.
همان طور که گفتیم، خانه‌های سازمانی که به اشخاص حقوقی تعلق دارند، معاف از مالیات ماده 53 قانون مالیاتهای مستقیم خواهند بود. بر اساس این ماده قانون، 25 درصد مبلغ دریافتی اجاره را فرد می‌تواند بابت هزینه استهلاک کنار بگذارد. پس 25 درصد مبلغ اجاره دریافتی سالیانه از پرداخت مالیات معاف خواهد بود.
فرمول محاسبه مالیات اجاره املاک
شاید محاسبه مالیات در ماده 53 قانون مالیاتهای مستقیم کمی دشوار به نظر برسد اما با شرکت در کلاس‌های آموزش حسابداری پکت، می‌توانید به راحتی انواع مالیات را محاسبه کنید. به همین خاطر یک فرمول ساده به شما در این بخش ارائه می‌دهیم تا ماده 53 قانون مالیاتهای مستقیم را بهتر درک کنید.
درآمد مشمول مالیات اجاره املاک = کل مبلغ اجاره* 75% مالیات اجاره اشخاص حقیقی
حال که درآمد مشمول مالیات اجاره املاک به دست آمد، بر اساس آخرین نرخ مالیات بر مشاغل و درآمد با فرد برخورد میشود. به این ترتیب:
مالیات اجاره املاک = درآمد مشمول مالیات اجاره* 25%
بیشتر بخوانید: مالیات بر نقل و انتقال املاک
اصلاحیه 94 ماده 53 قانون مالیاتهای مستقیم
بر اساس اصلاحیه 94 ماده 53 قانون مالیاتهای مستقیم یک سری تبصره رد خصوص این ماده قانون وجود دارد که در ادامه این تبصره‌ها را به‌صورت کامل بررسی می‌کنیم:
- تبصره 1- محل سکونت پدر، مادر، همسر، فرزند یا اجداد و همچنین محل سکونت افرادی که تحت تکفل مالک قرار دارند، اجاری تلقی نمی شود. البته فقط در شرایطی که با توجه به اسناد و مدارک ثبات شود که اجاره‌بها پرداخت میشود. در صورتی که چند واحد مسکونی مختلف محل سکونت مالک و یا افراد ذکر شده باشد، یک واحد برای سکونت مالک و یک واحد مسکونی برای هر یک از افراد ذکر شده در بالا به انتخاب شخص مالک از شمول مالیات موضوع این بخش معاف خواهد بود.
- تبصره 2- ملک‌هایی که به‌صورت مجانی در اختیار سازمان‌ها و موسسه‌های ذکر شده در ماده 2 این قانون قرار می‌گیرد، غیراجاری تلقی میشود.
- تبصره 3- از نظر مالیات قانون بر درآمد اجاره املاک هر واحد آپارتمان یک مستقل محسوب میشود.
- تبصره 4- در خصوص املاکی که با کلیه اثاثه یا ماشین‌آلات صنعتی به اجاره داده می‌شوند باید بدانید که درآمد ناشی از اجاره اثاثه و ماشین‌آلات نیز جزء درآمد ملک به حساب می‌آیند و مشمول مالیات این فصل میشود.
- تبصره 5- مستحدثاتی که بر اساس قرارداد از طرف مستاجر در عین اجاره کردن یک ملک به نفع موجر ایجاد میشود، بر اساس ارزش مورد معاملاتی روز تحویل مستحدثه به موجر تقویم و 50% آن جزء درآمد مشمول مالیات اجاره سال تحویل محاسبه می‌گردد.
- تبصره 6- هزینه‌ها و مخارجی که به موجب قانون یا قرارداد رسمی به عهده مالک است و از طرف مستاجر صورت می‌گیرد و همچنین مخارجی که به موجب قرارداد انجام آن از طرف شخص مستاجر تقبل شده در صورتی که بر اساس عرف به عهده مالک باشد به بهای روز انجام هزینه تقویم و به‌عنوان مال الاجاره غیرنقدی به جمع اجاره بهای سال انجام هزینه اضافه خواهد شد.
- تبصره 7- تحت شرایطی که مالک اعیان احداث‌شده در عرصه استیجاری ملک را کلا یا به‌صورت جزئی اجاره دهد، مبلغ اجاره پرداختی بابت عرصه به نسبت ملک مورد اجاره از مال الاجاره دریافتی کسر شده و مازاد بر اسا مقررات صدر این ماده مشمول مالیات میشود.
- تبصره 8- بر اساس ماده 53 قانون مالیات های مستقیم در صورتی که مالک محل سکونت خود را به فروش برساند و در سند انتقال بدون اجاره‌بها مهلتی برای تخلیه ملک داده شود، در طول مدتی که محل سکونت انتقال‌دهنده می‌باشد تا 6 ماه و در بیع شرط مادام که بر اساس شرایط معامله مبیع در اختیار بایع شرطی است اجاری نیست. مگر اینکه بر اساس اسناد و مدارک ثابت شود که اجاره پرداخت میشود.
- تبصره 9- بر اساس ماده 53 قانون مالیات های مستقیم، تمامی وزارتخانه‌ها، موسسه‌ها و شرکت‌های دولتی و کلیه دستگاه‌هایی که تمام یا قسمتی از بودجه آنها به کلک دولت تامین میشود، نهادهای انقلاب اسلامی شهرداری‌ها و شرکت‌ها و موسسه‌های وابسته به آنها و همچنین سایر اشخاص حقوقی مکلف هستند مالیات موضوع این فصل را از مال الاجاره‌هایی که پرداخت می‌کنند، کسر و ظرف 10 روز به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک پرداخت و رسید آن را به موجر ارائه نمایند نمایند. (به موجب تبصره 3 الحاقی ماده 219 مصوب 31/04/1394 عبارت «تا پایان ماه بعد» جایگزین «ظرف 10 روز» می شود)
قبل از نقل و انتقلات املاک، باید مالیات آن توسط مالک قبلی، تسویه شود
- تبصره 10- کلیه واحدهای مسکونی که به شرکت‌های سازنده مسکن تعلق دارند که قبل از انتقال قطعی آن و بر اساس اسناد و مدارک مثبته به موجب قرارداد رسمی واگذار می‌گردد مادام که در تصرف خریدار هستند در طول مدت مذکور اجاری تلقی نمی‌شود و از لحاظ مالیاتی با خریدار همانند مالک رفتار خواهد شد. مشروط بر اینکه مالیات نقل‌و‌انتقال قطعی موضوع ماده (59) این قانون به ماخذ تاریخ تصرف پرداخت شده باشد.
- تبصره 11- بر اساس ماده 53 قانون مالیات های مستقیم کلیه مالک‌های مجتمع های مسکونی دارای بیش از 3 واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن با توجه به اطلاعیه وزارت مسکن و شهرسازی ساخته‌شده یا می‌شوند در تمام طول مدت اجاره از کل مالیات بر درآمد املاک اجاری معاف است. در غیر این صورت درآمد هر شخص حقیقی ناشی از اجاره واحد یا کلیه واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع 150 متر مربع زیربنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع 200 متر‌مربع زیربنای مفید از مالیات بردرآمد ناشی از اجاره املاک معاف است.
جمع بندی
با کلیه نکات ماده 53 قانون مالیات های مستقیم آشنا شدید. به یاد داشته باشید که برای جلوگیری از ایجاد هرگونه مشکل در خصوص محاسبه مالیات بر اساس ماده 53 قانون مالیات های مستقیم، بهتر است از مشاوران مالیاتی کمک بگیرید. مشاور مالی و مشاور مالیاتی به شما کمک می‌کند تا با کمترین خطا و دردسر، کار مالیاتی خود را طبق آخرین قوانین انجام بدهید.